7月23日，韩国总统李在明主持了一场房地产政策全民讨论会，与140名来自各行各业的民众进行了约3个小时的讨论，折射出韩国楼市问题的复杂与迫切。

这场讨论会的背景是：李在明上台以来，韩国房地产调控政策持续加码，但土地和住宅的市值仍大幅增长，陷入“越调越涨”的怪圈。他强调，必须摆脱危及国家未来的“房地产共和国”，稳定房地产是缓解两极分化的重中之重。

“房地产共和国”是韩国社会流传已久的说法，用来讽刺和批判该国房地产在经济和社会中的地位过于突出，成为财富积累、投资获利和社会阶层分化的核心载体。

谈及本届政府的房地产政策目标时，李在明23日强调，“并不是要人为压低房价，而是让房地产市场恢复正常”，最紧迫的问题还是税制，应进行一次真正意义上的制度改革。在今年初的记者会上，李在明曾表示不考虑用税收稳定房价。随着政府开始讨论恢复多套房重税等措施，外界担忧韩国可能再次走上依靠房地产税调控楼市的道路。

而民众呼声最高的是“放宽贷款限制”。在政府开设的房地产政策意见征集网站上，反馈最多的意见是：“调整针对青年等刚性需求者的贷款限制，并扩大政策性住房贷款。”

值得关注的是，韩国综合股价指数（KOSPI）在过去一年中上涨约三倍，给半导体从业人员和投资者带来创纪录的奖金和股票收益，大量资金流入房地产市场，推动首尔以及芯片制造产业带的公寓价格进一步上涨。由此，“韩国社会财富最终都会流向房地产”的观念再次被强化。有担忧声音指出，拥有首尔和首都圈核心地段住房的人与无房者之间的资产差距可能会不断扩大。

“拥有资产与否，早已不局限于贫富不平等的问题，而是成为在住房、教育、婚姻、生育、养老等整个生命周期中决定个人机会的重要因素。”明知大学经济学教授禹锡镇对韩媒表示，如果不能建立起让半导体产业创造出的财富流向再分配领域的机制，那么2026年将被记录为韩国资产不平等进一步扩大的元年。

总统甩卖自住房

高官公寓扎堆江南三区

韩国国土面积有限、人口密度高，导致房价远远高于居民收入水平。此外，房产长期被视为家庭最重要的财富之一，不仅为了居住，更是一种投资。韩国银行《国民资产负债表》显示，近年来全国家庭净资产中，约70%属于非金融资产，绝大部分是住宅和土地。

首尔房价之高尤其瞩目，从金大中政府到尹锡悦政府均使出浑身解数稳定房价。特别是文在寅政府，5年间出台了20多项楼市调控政策，其中“加房产税压房价”的手段反而引发市场混乱。甚至有观点认为，文政府的房地产政策失败，直接导致了政权的交替。

2025年6月，李在明政府接手时，首都圈（首尔、京畿道、仁川）房价屡创新高，而地方市场复苏相对缓慢，区域分化加剧。他上任首月就对楼市出手，要求在首尔及其他调控区域内，住房贷款申请金额不得超过6亿韩元（约合人民币318万元）。同时，新增规定要求借贷购房者6个月内必须搬入所购房产，以遏制所谓的“套利式购房”行为。

这一政策收紧迅速给市场降了温，首尔公寓的成交量明显下降，但该地区的房价并未转跌，市场对优质区域住房供不应求的预期仍在。只控制需求、未解决供给，这是韩国过去20多年楼市调控效果有限的重要原因之一。

李在明则把供给问题归咎于前任政府，他在就任一周年记者会上指出，2022年至2024年间住房供应明显减少。此番表态被解读为，尹锡悦政府执政三年间出现住房项目审批（许可）和开工不足，导致今年新房交付量下降。

“无论是新建住房、土地开发，还是重建、再开发项目，都必须加快推进。”去年9月，李在明公布首个房地产供给方案，提出首都圈未来5年供应135万套住房，计划由官方主导开发公共住宅用地，利用闲置国有土地、推进旧城改造和再开发。

然而，造楼非易事。李在明也调侃说，寻找新住宅不易，“我打算坐直升机在首都圈飞一圈看看”。此前，文在寅政府2021年初也制定了类似的目标——到2025年首尔新增32万套住房，但是由于征地、审批和居民反对等原因，多个项目推进较慢，至今仍未完全落地。

汉城大学教授权大中在4月的一场讨论会上指出，现任政府提出135万套供应计划缺乏现实性，短期难见效。况且，政府为加快供应提出的配套立法尚未完全在国会通过，供应面临执行阻力。

2025年，韩国房地产市值创疫情以来最大增幅，新一轮楼市调控效果受到质疑。李在明决定以身作则，今年2月，夫妇两人将位于京畿道城南市盆唐区寿内洞的唯一住房挂牌出售，这套建筑面积164平方米的公寓挂牌价为29亿韩元，低于附近同类住宅的同期成交价。

青瓦台表示，李在明只拥有一套住房，本无出售义务，但仍决定卖房，以展现政府推动房地产市场正常化政策的决心。

不过，此次房屋交易过程引发了争议。公寓于7月16日完成过户，成交价仍为29亿韩元，但由于买方资金不足，李在明夫妇为买方设立了约17.7亿韩元的最高额抵押权（即卖方融资）。在野党对此发起了猛烈批评。

国民力量党院内代表郑点植表示，“总统一边把‘杠杆买房’定义为投机，一边自己却采用卖方融资的方式出售房产。”同党议员罗景垣在社交平台上批评：“总统亲自向全国人民展示了如何使贷款限制失效。银行贷不到款怎么办？那就直接向卖房的人借钱——这简直成了政府给出的荒唐‘操作指南’。”

事实上，“卖方融资”本身并不违法，但在野党认为，这种做法违背了李在明政府严格限制住房贷款、打击房地产投机的政策初衷。

随后，青瓦台出面解释，称这是因为房屋买方自身资金安排的原因，双方约定先办理产权过户，剩余房款将在10月底支付，设立最高额抵押权只是为了担保尚未支付的尾款。此外，青瓦台还否认总统与买方存在特殊关系，称整笔交易通过普通地产中介完成。

虽然总统试图以卖房展现调控决心，但许多韩国高官坐拥多套房产的现状却折射出深层信任危机。韩国《中央日报》2月委托企业分析机构Leaders Index，对2000多名高级公职人员的财产申报情况进行分析。结果显示，其中913人（本人或配偶）名下拥有两套及以上住房，属于多套房持有者。他们的住房中超过一半位于首尔和京畿道，高度集中于江南三区（首尔的江南区、瑞草区、松坡区）。

Leaders Index负责人朴周根表示，掌握大量信息的高级公职人员多年来一直集中购买多套住房，尤其是首都圈江南三区的公寓。他们实际上提前判断了房地产市场的发展方向，并进行了布局。

江南三区是韩国房价最高、财富最集中的地区，也是房地产政策几乎每一轮调控的核心对象。当政策制定者占据最核心房产时，政策的公信力就受到了动摇。过去，韩国公职人员炒地皮的现象屡见不鲜。文在寅执政时期，政府曾明确发声敦促拥有多套房的高层公务员尽快出售多余住房，一些高官应声出售地方住房，却保留首尔公寓，财富两极分化依旧未解。

“公职人员最大的美德是承担责任。”李在明7月23日在房地产政策全民讨论会上说，“任何时候都不应该滥用权力，必须调和民众之间的利益冲突。”

芯片热潮蔓延至房地产

根据韩国祖国革新党议员车圭根6月从国土交通部获得的《资金筹措计划书》数据，今年第一季度，用于购买首尔住宅的股票、债券出售所得达到1.3883万亿韩元，较去年同期增长43.4%。流入首尔房地产市场的股票、债券出售资金规模自2023年来持续扩大。

据日经亚洲评论6月报道，位于首尔以南约50公里的华城市东滩（Dongtan）地区的房地产经纪人表示，随着许多年轻居民进入房地产市场，当地房价大幅上涨，这些居民中不少是在附近三星电子和SK海力士工作的员工。

华城市被称为“半导体城市”，是韩国最重要的半导体制造基地之一，聚集了三星电子的大型芯片园区，并与周边的龙仁、平泽、利川共同构成韩国的半导体产业带。这座城市的房地产市场自去年下半年三星业绩反弹以来持续升温。

据《韩民族日报》报道，市场预计，由于三星电子半导体部门员工的绩效奖金将在明年第一季度发放，需要支付房屋尾款的交易预计将从今年下半年开始集中完成，届时大量资金将进一步流入房地产市场。

此外，首尔公寓价格，尤其是江南一带高档住宅区的房价正快速上涨。根据KB房地产的数据，今年5月，首都圈11个行政区公寓的平均价格达到19.6亿韩元（约合人民币903万元），高于一年前的16.8亿韩元。

分析人士表示，从历史来看，股票市场的回报率高于房地产市场，但如果考虑风险调整后的收益，投资住房是合理的。他们认为，KOSPI指数在绝对收益方面或许表现更佳，但公寓在风险调整后的收益方面更具优势。

不过，即使股市上涨，真正能够获得足以购买房产的资本收益的投资者只是极少数。韩国证券登记结算院的数据显示，截至去年年底，在全部1446.5万名股票投资者中，六成持有上市股票市值不足1000万韩元。而持有10亿韩元以上上市股票的人群仅7.9万人，占全部投资者的0.5%，但他们持有的股票市值却占KOSPI总市值的一半以上。

随着房地产和股市同步上涨，韩国最顶层极少数富人的金融收益也在带动整体家庭资产数据上浮。截至去年年底，韩国人均家庭净资产达到2.7475亿韩元（折合人民币126.5万元），较上一年增长9.1%。

对财富不平等加剧的担忧正在增长。已经拥有住房的人，搭上房地产上涨周期，获得资产升值带来的收益，并利用这些收益继续投资；而未能买房的人，则不得不将收入中的很大一部分用于支付房租等居住成本，甚至连积累资产的第一步都难以迈出。

为了稳定房地产市场，韩国政府计划在政策讨论会过后出台税制改革法案。社会各界接连提出，应加强房地产持有税，同时在制度设计上保护实际居住者，并抑制投机性购房需求。

长久以来，韩国的房地产税制具有异常鲜明的政治色彩。每当政府更替，税制便会朝着相反方向剧烈摆动。卢武铉政府时期推出的综合房地产持有税，后来成为继任的李明博政府力图废除的对象。文在寅政府时期加重的房地产税负，又在尹锡悦政府时期被减轻。分析指出，若政治风向主导税收原则，最终承担代价的始终是普通民众。

澎湃新闻记者 陈沁涵