【项目基础信息】

地块位置

原森林公园大盘最后一块人居版图，处于整体地块最北侧，距离学校、商街、公园、公交站更近，历经六年城长兑现，是东李主城依托教育/商业/生态/人居醇熟底盘的集大成改善之作。

开发主体：

万科、金地、中海、越秀、城投五大开发商联合开发，均为国央企背景。

【产品规划解读】

1.新规产品  2.高得房率和高使用率

3.超配会所盒子 4.精致烟火商业街区

住宅产品规划

拟建16栋8-17层住宅，纯小高层社区，全部一梯一户;新规产品，层高不低于3m，主力约120㎡/143㎡，少量168㎡。

项目定位区分

主打刚改+改善，兼顾刚需上车与置换改善，覆盖东李主流购房群体。

典雅产品气质

新经典主义美学作品

演绎永恒的典雅与仪式、对称的空间与艺术、英伦的复古与摩登。

通过洋房联动三进院落、建立递进式的归家空间秩序感受，营造有历史传承的酒店式归家礼序。

超配会所盒子

家楼下真实用真运营的超级会所盒子，匹配客户真需求的社区配套。

配置：会所大堂、篮球综合球场、阳光书房、HYROX健身房、童玩乐园，做空间超配、场景实用、用心设计、业主真正喜欢用的会所盒子。

城市界面焕新

东侧石牛山路沿街规划约2000㎡社区商业，做引领市场的高度开放、自然通透、现代典雅的森系风情商业街，丰盈生活配套，打造家楼下的精致烟火气。

关于高速方面

开发商前置考虑增设隔音屏(目前北侧已安装完毕)、防护林双重降噪，室内搭配全套专业隔音建材工艺，符合国家噪音检测标准。

关于物业服务：采用万科物业

63中公立优教·学区升级

李沧第一梯队学校，自招率居全市第一

2026年起启用青岛石牛山路学校，九年一贯制，纳入63中教育集团。2026年秋季启动招生：

1.小学部：2026年秋季学期，该学校小学部招收一年级新生。

2.初中部：2026年秋季学期，该学校初中部招收七年级新生，面向青岛铜川路小学毕业生采取对口直升方式录取。

关于63中学：2026年自招258/一批次入围214人，二中12人、58中65人(全市第一);26年58中、九中第一名均来自63中;纯普高自招录取率33%，公办全区第一

交通：枣山路往西跨高速什么时候打通?

官方明确2026年三季度(今年9-10月)跨青银高速桥段通车，通车后向西直达重庆路，彻底缓解高速口堵车压力;整条道路东西全线贯通预计2027年三季度。

【关于价格】

周边价格参考，森林公园一期24年交付，属于上一代次新房，二手房毛坯均价在1.9万左右

周边新房青山湖岸、青特可做参考，青山湖岸不带会所2.05万左右，青特2.1万-2.4万都有

对比森林公园前期交付地块的二手房来看：

1.在前序地块之上，产品及配置上都做了再升级，得房率比之前更高;

2.青岛石牛山路学校也将在今年9月开学，属于今年中考自招成绩最好的63中集团化办学，不仅家门口可以上学，还是非常好的学区，整体价值都上了一层。

项目四大核心价值卖点梳理

1.家楼下63中学区升级

2.高得房率和高使用率户型

3.真实用真运营的超配会所盒子

4.家楼下有精致烟火商业配套

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本文来源：万科